工事説明会を開催する

藤澤:ユーザーの方は、美化についても意識が高いので、車庫の高級外車はピッカピカ、分譲地にはゴミ一つ落ちていないです。
そして、植栽も育ってきましたが手入れも行き届いています。創り手としては街を育てて頂いていることに感謝しています。
田中:美しい街並みは地域の財産で、ユーザーと土地オーナーの誇りです。この街から素晴らしい人が沢山育ってほしいです。
岩宗:今日は「美しい街並みは地域の財産でユーザーと土地オーナーの誇り」って素晴らしい言葉をお聞きしました。そして、藤澤会長から創り手の想いもお聞き出来て大変有意義でした。
ユーザーと土地オーナーの交流の重要性も再確認できました。今日は本当にありがとうございました。

家塾のチラシがありる地主さんの相続対策相続における3つの対策
ですが、殆どの地主さんがどちらかに偏りすぎています。
番多いパターンは、賃貸住宅を建築して、借り入れをする事で、マイナスの財産を作って節税するというパターンです。
相続税の節税に意識がありますから、市場やサブリース(家賃保証)の条件も充分に確認しないまま賃貸住宅を建築してしまう。
細井:私もどちらかというとそのパターンですね。
節税する事が最重要と考えていますから。
地主さんが相続させたいものは?
岩宗:私は、地主さん方に何時もお聞きするのですが、細井さんにとって相続させたいものは何ですか?
細井:難しいですが土地ですね。
岩宗:申し訳ありません。この質問をすると皆さん困ってしまうのです。
土地を相続させるという事は、別の言い方をすると。地主を相続させると言えます。
地主という立場を相続させるという事ですね。細井さんも地主を親から相続したわけですか。

施工の分離発注には懐疑的

省エネルギー給湯における自動給湯栓細井:言われてみればそうですね。親から地主を相続して、生活の仕方まで相続しています。
岩宗:細井さんは地主を相続して良かったと考えていますか?
そのことを疑うことなく今日まで来ましたので、良かったかどうかなんて考えもしませんでしたね。
岩宗:ご兄弟との関係は如何ですか?
細井:特別仲が良いわけではありませんが、必要な時はお互いに協力し合います。
岩宗:申し訳ありません。変な質問に思われたでしょうね。
しかし、重要なのです。細井さんは、親から地主と家族を相続されたことが分かりました。
家族を相続するというのは、相続の時に家族関係を壊さなかったと考えられます。
細井:そういえば、遺言書もなかったのにほとんど揉めなかったですね。
私が、農地と借金の残っている賃貸住宅を相続して、弟たちは駐車場などの土地を相続しました。
当時を振り返ってみると、分けることが出来る財産が多くあったという事が良かったのでしょう。
ご両親は、立派に相続対策をされて地主と家族を相続させたという事になります。

部屋に分解して見てきたため円満な相続の為に分割できる土地活用岩宗:私が相続対策としてお勧めしているのは、ご自分が相続させたいものを明確にすることです。私は、円満な遺産分割で地主と家族その為に、土地のリースをお勧めしています。
例えば、図-2のように14区画をリースしている場合は、各区画にユーザーの建物が建っていて、リース期間終了まで何十年とあります。
相続人で区画ごとに相続することが可能です。例えば相続人が長男と長女の2人とするとを相続させるには、分割できる土地活用が重要だと考えています。
長男がA~Gで長女がH~Nを取得するということが出来ます。

私は、立派なマンションをお持ちの方は、羨ましいと感じているのですがと、水を向けると。
地主さんは「そして頭がいたいのは、空室·家賃不払い·室内での事故」と。

リフォームを成功させるこつ

苦悩の表情でした。
細井:私の周りでも大きな賃貸マンションを建てた方は、同じように嘆いていますよ。
岩宗:土地のリースの話をすると、14区画の地主さんの表情が明るくなり「土地のリースには満足していますので手放したくない」と。
当たり前ですが草むしりも不要。
本音を吐露してくれました。
確かに、土地のリースの場合は空室リスクや建物の修繕費も関係ないし、土地の固定資産税もユーザーの地代でまかなえている。
地主さんは「地代を高く出来ればもっといいけど、あまり贅沢も言えないな」と。笑顔でした。
細井:メリットは何となく理解できました。デメリットも整理してください。
岩宗:土地のリースのデメリットは、50年以上もの期間、土地利用が拘束され、更地に比べると土地の処分もしにくいという問題が一番です。
そして、住宅用地を戸建やマンションで活用した場合の多額の地代収入は期待できません。事業リスクが少ない反面、収益面でのリターンも少ない事業であると言えます。
相続土地活用セミナーでご説明している内容ですが、土地のリースは、「地主さんの7つの思いを可能にする」という内容を説明させてください。

住宅関連の本を何冊も読みあちこち

間取りを作っている場合土地のリースは地主さんの7つの想いを可能にする①土地を手放すことなく固定資産税が支払えるように収入を得たい②元手が掛からない方法で収入を得たい③)地主にとって経営のリスクのない事④相続対策となる事⑤遺産分割が容易にそして円滑に出来る事⑥土地を手放すことなく、資金調達がしたい⑦お金をかけずに地域に貢献したい細井さん、もっとありますか?
細井:イヤー。すごくまとまっていますね。
岩宗:一つ一つパネルを見ながら説明させていただきます。
固定資産税·都市計画税と土地のリース①住宅が建築されると駐車場のような更地と比べて、土地の固定資産税と都市計画税は大幅に軽減されます。

例えば、両方の税金が年間30万円だとすると、固定資産税は1/6·都市計画税は1/3となりますので、概ね5.5万円に減額されます。
※固定資産税と都市計画税が安くなります小規模住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートル以下の部分)固定資産税:価格1/6、都市計画税:価格1/3般住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートルを超える部分)固定資産税:価格×1/3、都市計画税:価格×2/3ロアパート·マンション等の場合は、戸数×200平方メートル以下の部分が小規模住宅用地となります。


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